昆明市人民政府近日发布昆政办[2015]125号文件《关于暂行调整商品房预售形象进度要求的通知》，该通知对商品房预售证审批资格条件进一步放宽。

通知（以下简称125号文件）对商品房预售证许可条件规定调整为：

经规划审批为七层（含七层）以下的商品房预售项目，工程形象进度为“已完成地面一层结构工程”；

经规划审批为七层以上的商品房预售项目，工程形象进度为“已完成地面三层以上结构工程”。

125号文件规定，从9月1日起执行，有效期一年，逾期如无调整，又恢复到以前的规定（昆政办[2010]184号），即七层以下（含七层）须封顶；七层以上则需完成地面七层以上结构工程方可申请预售证。

在今年7月22日召开的昆明市委半年工作会议上，昆明市住建局提出八大促进楼市平稳发展的措施，其中一条就是将商品房预售许可条件放宽，低层和多层建筑主体施工形象进度达到地面一层，高层建筑主体施工形象进度达到地面三层及以上，125号文件将这一措施进一步具体化，政府托举楼市动向明显，从官方层面出台楼市救助政策，从楼市防御型正式向进攻性转变。

盘点昆明历次预售证制度

2001年6月1日《商品房销售管理办法》开始实行，满足“已通过竣工验收”等条件的商品房才能开始售卖，不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

2005年1月27日，昆明市加强商品房预售管理，规定“按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金（不含地价款和土地开发投入）达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”。

2011年1月1日起执行商品房预售新政，“经规划审批为七层（含七层）以下的商品房预售项目，已完成结构工程并封顶；经规划审批为七层以上的商品房预售项目，已完成地面七层以上结构工程”。

2014年5月，昆明将呈贡的预售证发放权限下放到呈贡新区。为尽快去化库存，《昆明市人民政府关于加快产业转型升级促进经济平稳较快发展的意见》还规定，对城中村改造和开发面积较大的房地产开发项目，可一次规划、分片开发、分期供地、分批办证，允许分地块办理《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。城中村改造和房地产开发项目在申办规划建设许可证时需缴纳的各项费用，更改为办理预售许可证前分期缴纳。

审批放宽是一把双刃剑

2001年6月1日开始施行的《商品房销售管理办法》中指出，满足“已通过竣工验收”等条件的商品房才能开始售卖，不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。那是个现房交易时代，一手交钱一手交房。然而，从长期来看，我国城镇商品房供不应求，为刺激供应端释放，加快建设，便开启了商品房预售制度。2005年1月27日，昆明市加强了商品房预售管理，规定“按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金（不含地价款和土地开发投入）达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”。2011年1月1日起执行商品房预售新政，“经规划审批为七层（含七层）以下的商品房预售项目，已完成结构工程并封顶；经规划审批为七层以上的商品房预售项目，已完成地面七层以上结构工程”。

自从实行商品房预售制度以来，维权事件日益增多，尤其在楼市深度调整的今天，然而商品房预售制度直接导致了各类维权事件的发生。一方面是一房多卖的现象时有发生，开发商将已售出的房屋再行抵押。另一方面，交房时间延迟或实景呈现后，房屋质量、面积、环境、设施等方面与当初的规划描述不对称，更加催化购房者的心理落差。在房产交易市场，开发商处于强势地位，实际操作中，许多项目地基未开挖就开始售卖，大部分购房者仅凭开发商的一纸协定就支付了大笔积蓄，并承担了未来的全部风险，由此便诞生大量维权纠纷，昆明楼市维权已经是一种常态。购房者声张权利，开发商无可奈何，政府跟着焦头烂额。

然而，即将于9月1日开始实行的新的预售规定，降低预售许可条件，将施工进度和竣工交付日期界定为：低层和多层建筑主体施工形象进度达到地面一层，高层建筑主体施工形象进度达到地面三层及以上。对符合预售条件的项目，及时发放预售许可证。

这看上去是在加快开发商资金周转，帮助开发商尽快实现资金流转，但这显然是在大幅为市场增加库存量，同时也在加大市场风险。在市场不景气、开发商资金周转困难的环境下，地面一层、三层的新主张，与地面七层的老规定相比，开放了很多，但无疑在转嫁风险给购房者，也在加大政府的维稳风险。于市场、于社会来说，并无益处。

他山之石或可借鉴

2012年，一则“取消商品房预售制度”的谣言掀起地产业轩然大波，沪深地产股领跌大盘，在辟谣后，“强震”才停歇。预售制度是楼市调整屡屡不能见全效的一个重要掣肘，当预售能力被政府过度放宽深挖后，开发商便可肆无忌惮推盘，通过预售将资金提前收回，小地块推盘、甚至捂盘而哄抬房价，预售制度俨然成为开发商的帮凶。

在新加坡，购买期房时，购房者在支付20%首付后，尾款可根据施工进度分10期支付，且所有放宽存入开发商和政府共同监管的账户，政府根据项目进展分期支付给开发商；在日本，首付10%后，余款在交房时方才支付，这些做法，应该是一些有益的借鉴，而不是简单粗暴的将预售放宽或者收窄来应对多变的楼市。